高房价下，该如何选择！

首先，我想和大家先分享两件比较触动我的事情：一件是一位朋友的粉丝错失燕郊最佳抄底机会却在最高点盲目接盘的案例：

另一件是我2017年11月29日《愚蠢的人才会现在出手，抄底楼市的信号还未出现！》文中的内容：

我在之前的多篇文章中，反复强调过房价还远未到见底的时候，抄底信号还没有出现，然而某库大V为代表的一些砖家信誓旦旦的预测深圳房价2018年2月房价上涨，建议大家赶紧布局深圳，现在真是啪啪打脸啊，不知他的死忠粉有何感想。

每年年初，全国两会都是我国经济和各项政策的风向标。3月5日上午，敬爱的李总理在十三届全国人大一次会议上做了政府工作报告，为2018年及今后两年的工作定调。

以下我将就这份工作报告并结合2018年来高层的多次表态为大家分析、解读未来的房地产政策、房价走向，并给出房产投资建议。

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看清大势最关键

以下是我从这份报告中为大家摘录的涉及房地产方面的内容：

回顾过去五年工作：

因城施策分类指导，三四线城市商品住宅去库存取得明显成效，热点城市房价涨势得到控制。积极稳妥去杠杆，控制债务规模，宏观杠杆率涨幅明显收窄、总体趋于稳定。

2018年经济社会发展总体要求和政策取向：

今年要继续创新和完善宏观调控，把握好宏观调控的度，保持宏观政策连续性稳定性，加强财政、货币、产业、区域等政策协调配合。

稳健的货币政策保持中性，要松紧适度。管好货币供给总闸门，保持广义货币M2、信贷和社会融资规模合理增长，维护流动性合理稳定。

抓好决胜全面建成小康社会三大攻坚战。确保风险隐患得到有效控制，确保脱贫攻坚任务全面完成。

对2018年政府工作的建议：

坚决打好三大攻坚战。推动重大风险防范化解取得明显进展。当前我国经济金融风险总体可控，要标本兼治，有效消除风险隐患。加强金融机构风险内控。

启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。

健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。

接下来，我为大家详细解读：

一、“保持宏观政策连续性、稳定性，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，继续实行差别化调控，促进房地产市场平稳健康发展 ”。

解读：意味着2016年以来的房产调控政策比如限购、限贷、限售、限商、限价等会继续执行，绝不会放松，因为放松就代表着上涨。继续实行差别化调控就是分城施政，针对一二线城市和部分上涨过快的三线城市还是政策压制，库存大、未上涨过的三四五线城市继续执行宽松政策。

2018年2月16日大年初一，新华社就发文《“房住不炒”让房价渐回理性》强调：2018年房地产市场从紧调控。坚持调控目标不动摇、力度不放松，继续严格执行各项调控措施。同时表明房价非理性上涨根源正在被拔除，投机炒房势力失去卷土重来的土壤。

我国的房地产市场是计划经济调控下的市场经济，不要低估计划的力量，更不要挑战计划的权威。从98年房改后20年的房地产发展史来看，毫无例外的每次房价上涨都是完全掌控，周密安排的结果。我也反复强调过“听党话、跟党走”对于房产投资的决定性意义。希望大家能够明白我的良苦用心。

二、“坚决打好三大攻坚战，推动重大风险防范化解取得明显进展。加强金融机构风险内控”。

解读：防范化解金融风险是三大攻坚战的首要任务，是2020年之前的政府重点工作。而化解金融风险的最主要任务就是去杠杆。房地产作为金融去杠杆防风险的重点领域，信贷规模已经开始收紧。2015年以来，从一线城市开始并波及全国的这轮房价暴涨，高杠杆功不可没，银行房贷余额屡创新高，集聚了较大的金融风险。在美联储加息，全球收紧货币政策的国际背景之下，政府主动挤泡沫，去杠杆，是为了房地产的健康平稳发展，防止楼市崩盘。

两会期间，全国政协委员、中央财经领导小组办公室副主任杨伟民3月4日在住地接受记者采访时表示，防范金融风险是今后三年三大攻坚战之一，任务非常艰巨，各类金融风险正在逐步的显露。要如期实现全面建成小康社会的目标，防范金融风险的底线必须要守住。

其实，从去年底开始，“一行三会”就全面打响了去杠杆的战役。2018年1月25日，银监会在全国银行业监督管理工作会议上强调，进入2018年，要继续打好防控金融风险攻坚战，坚决防止发生系统性金融风险，使宏观杠杆率得到有效控制，并提出10大重点监管举措：1、努力抑制居民杠杆率，重点是控制居民杠杆率的过快增长，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入股市和房市。 2、继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。

所以，我们看到目前全国房贷利率正在全面上调。据融360监测数据显示， 2018年1月全国首套房贷款平均利率为5.43%，相当于基准利率1.11倍，同比去年1月上升21.75%。 据《证券日报》调研统计，春节过后，包括河北、安徽、广东、江苏等省份的多个地区首套房贷款利率有了不同程度的上涨：多个重点城市的首套房贷款利率最低上浮5%-20%。北京首套房基准利率上浮10%目前占据主流地位，少部分银行将首套房贷款利率上调至基准利率上浮20%甚至30%。

以下是全国居民购房杠杆率与70城房价指数季度环比走势图，从中可以明显看出房价与居民杠杆率总体呈现正相关关系。

因此，房贷利率上调，去杠杆的结果必定伴随着房价的进一步下跌。

三、“稳健的货币政策保持中性，要松紧适度。管好货币供给总闸门，保持广义货币M2、信贷和社会融资规模合理增长，维护流动性合理稳定”。

解读：对比过去多年宏观政策和政府工作报告，不难看出，我国今后很长一段时期的货币政策都将会从过去的宽松逐步收紧，大量印钞票的时代结束了，钱紧、钱荒时代已经来临。

当然，这与美联储退出量化宽松，加息缩表，吸引全球资金回流美国密不可分。美国、欧、日等的加息进程必定深刻影响着中国的货币政策、利率、房贷、房价。目前，我国的基准利率是历史低点，有很大的加息空间，今后必定逐步进入加息通道。

四、在2018年工作建议中，没有主动提及去库存，只是在“三去一降一补”的说法中一笔带过。而在2015年、2016年、2017年三年都提及去库存。

解读：这也就意味着绝大多数城市库存基本上已经去的差不多了。不在全国范围去库存就是说2014年930新政开始的房产刺激政策、鼓励政策已完成历史使命，不会再出现。现在的主要任务就是保持调控政策的连续性和稳定性，分城施政。除了库存仍然较大的少部分三四线城市外，绝大多数城市政策将继续收紧，并且会在未来2-3 年保持连贯性。

五、“启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套”。

解读：2017年5月24日，国务院再次提出棚改三年攻坚计划，计划在2018-2020年棚改新开工1500万套，今年开工580万套。在全国所有棚改区项目中，87％位于三四线城市。这些三四线城市中拿到大量拆迁补偿款的人，成为了房产需求大增的重要推动者。按照棚改货币化比例估算，2014-2020年通过货币化安置一共推动商品房去库存14.7亿平。

2015年-2017年1800万套货币化棚改造就了火爆的三四线楼市。未来3年1500万套仍将继续，三四线城市将是主战场，尤其是过去两年棚改较少、房价上涨不明显的三四线城市，房价政策性上涨是板上钉钉，各位可以拭目以待。

六、健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。

解读：房地产税不必多说，也懒得多说。首先房地产税只是增加地方税种，改变以往从交易环节征税到持有环节征税，与房价涨跌没有关系。

七、培育住房租赁市场，建立租购并举制度，发展共有产权住房。

解读：可以说，全国有条件发展租赁住房制度和共有产权制度的城市不超过20个。只有在房价高，供不应求，供需矛盾明显的一线城市和个别热点二线城市才有必要、有可能开展。另外，看看香港、新加坡的住房模式就会明白，租赁住房和商品房服务群体和阶层完全不同，不要有不合乎情理的过分期待。

八、支持居民自住购房需求。

解读：这条延续了住建部部长王蒙徽2017年12月23日在全国住房城乡建设会议上的说法：“2018年我国要抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”。

也就是说，政府还是会满足首套刚需、支持改善需求的。但是，在何种前提下、在何种背景下出台相应政策，很难预估，从目前的情况来看，还没有对刚需改善放松的迹象，而且，全国各主要城市已陆续上调了首套房贷利率。至于何时会兑现承诺，我估计会在房价下调到一定程度之后，地方财政吃紧、GDP增速乏力时，再出台维稳吧。

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房产投资建议

一、投资客切勿沦为高房价的接盘侠。房产投资最核心的关键就是看清大势、顺势而为。在2015年-2017年房价暴涨的年代，闭着眼睛都能赚钱，没有技术可言。那么，今天我要奉劝各位，风向已变，2020年之前，都不适合房产投资。适用范围是一线、二线、三线、四线、五线。原因我也无需多表，熟悉我的朋友应该都知道，政策不放开，房价不上行。

二、在各项政策手段的联合制约下，2017年，北京二手房价下跌13％，上海二手房价下跌10％，深圳一手房价下跌11.9％。二线城市也开始全面下跌。库存去化大的、房价涨幅高的三四线城市也已到顶。如果调控政策保持连贯性和稳定性，再叠加去杠杆和加息，2018年北上深房价会继续下跌，幅度10％左右。除非前面提到的首套改善政策松动带动成交量，才有可能会止跌企稳。

三、刚需客量力而行。首套、改善的刚需客，如果是急切需要入住的，只要月供能扛得住，不在乎房价暂时下跌的，可以买，千万别影响婚姻大事和孩子读书。不是急切入住的首套、改善，我劝你再等1-2年持币观望，现在除了上海首套可以维持9折到基准利率，其它一二线大多已经上浮。另外，房价下跌，早买一年亏一年。此外，对于有能力买到限价新房的朋友来说，如果新房价格比周边二手房便宜20％以上，可以大胆买入，毕竟行情再差，再跌20％的可能性还是很小的，而且，相同地段，相同条件下，一手房比二手房更加抗跌。

四、抓住二线城市人才引进机遇。目前，全国近20个二线城市发布了人才引进的政策，对落户和购房都有相当诱人的优惠。如果碰到这种机遇，请千万要把握住，机不可失、失不再来。就像2002年之前上海为人才引进、招商引资实施的蓝印户口一样，只是一个特定历史时期的产物，每年政策都会有变化，而且必定有饱和退出的一天。能够落户并申请到购房补贴的一定要尽快购房，补贴你的房款已经替你抹平了房价下跌的亏损。

五、过去两年涨幅大的三四五线城市房价已经到顶。我前面提到这轮房价上涨完全是棚改货币化和去库存导致的政策性上涨，严重透支了需求，未来5-10年不会再涨，而且随着大城市分流走的购房需求，还会逐渐走向下跌。

六、库存仍然很大，并且房价没有明显上涨的三四五线城市，恭喜你们，2020年之前，国家仍然会大力去库存并实施棚改，刚需和改善赶紧上车，政策不等人，房价不等人。切记，买新房，别买二手房（学区房除外），这里的二手房就是坑。投资客就别凑热闹了，在供严重大于求的地方，根本没有投资的意义。

七、重点城市房价长期必定上涨。随着城市化进程的推进和我国经济的不断发展，大城市化和城市群化是势在必行，未来有投资价值并且可以保持房价持续稳步上涨的只有一二线城市以及一线城市的外溢三线城市。但是，长期看涨并不代表短期可以投资，请大家耐心等待下一个周期。

八、房产投资和炒股完全不同，炒股你要与众人背道而驰才能获利，买房需要的是在别人疯狂的时候，你更疯狂，在别人胆小的时候，你更胆小。别人贷款100万是刚需，你贷款500万就是投资，别人犹豫不决的时候，你就要持币观望。最后，还是送给大家一直以来我不断重复的话“听党话、跟党走、顺势而为，切勿逆流而上”。

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